AvocatulRoman.ro
Un produs marca Rentrop&Straton
actualizat la 23 Decembrie 2014
Cauta articol   Tip articol
 Domeniu Camp

...sau foloseste motorul de cautare avansata
Legislatia UE: Prin autentificare, sunt de acord cu faptul ca site-ul AvocatulRoman.ro poate seta module cookie in browserul meu.
Username:
Parola:
Tine-ma minte

Flux RSS Twitter Trimite pe Yahoo Messenger Trimite prin email Mareste font Micsoreaza font Font default

Actiune pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare

Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 05-Aug-2011

Tags: drept civil, contract de arenda, drept de preemtiune

Continutul, designul, structura, precum si materialele AvocatulRoman.ro apartin Editurii RENTROP & STRATON si sunt protejate de Legea 8/1996 privind drepturile de autor si drepturile conexe, cu modificarile si completarile ulterioare. Copierea/distribuirea/republicarea acestora este ilegala. Pentru detalii consultati sectiunea Termeni si conditii.
Alerta AvocatulRoman.roDescarca aici Programul Special de Alerta AvocatulRoman.ro!
Asigura-te, astfel, ca vei fi mereu primul care afla Noutatile AvocatulRoman.ro! ...clic aici



In conditiile in care nu exista dispozitii general aplicabile in legislatia privind circulatia juridica a terenurilor, care sa reglementeze dreptul de preemtiune ca o conditie de nulitate a actului de instrainare incheiat cu incalcarea acestui drept, legiuitorul a lasat in atributul legilor speciale sa reglementeze dreptul de preemtiune, in functie de natura juridica a bunului.
In cazul arendei, la data incheierii contractului de arenda si in prezent, dreptul de preemtiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal in transmiterea catre  o alta persoana a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendasului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului incheiat cu o terta persoana ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arenda.
Acest lucru face ca mentiunea din antecontract privind obtinerea acordului arendasului sa nu aiba caracterul unei conditii suspensive de natura a afecta drepturile si obligatiile asumate prin promisiunea de vanzare.
 
I.C.C.J, Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr.  8811 din 29 octombrie 2009.

Alerta AvocatulRoman.roDescarca aici Programul Special de Alerta AvocatulRoman.ro!
Asigura-te, astfel, ca vei fi mereu primul care afla Noutatile AvocatulRoman.ro! ...clic aici



Legea nr. 16/1994: art. 9
Legea nr. 223/2006:  art. 8 pct. m)
Legea nr. 20/2008: pct. 3)


Prin sentinta nr. 2232 din 17 octombrie 2007, Tribunalul Calarasi, Sectia civila a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. A.E.95 S.R.L. in contradictoriu cu parata P.F. si a obligat reclamanta la 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca, prin cererea de chemare in judecata, reclamanta a chemat in judecata pe paratii P.F., S.V. si S.V. solicitand instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare intre P.F., in calitate de vanzator si reclamanta, in calitate de cumparator si S.V. si S.V., in calitate de vanzatori si reclamanta, in calitate de cumparator, cu privire la terenul arabil extravilan, in suprafata de 14.100 m.p., situat pe teritoriul localitatii Fundulea.

Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor doua contracte la 656.680,984 lei si, respectiv, 215.823,944 lei, iar in sedinta din 25 septembrie 2007, tribunalul a admis exceptia necompetentei materiale, invocata de paratii S.V. si S.V., a disjuns cauza in ceea ce ii priveste pe acesti parati si a declinat competenta de solutionare a dosarului nou format in favoarea Judecatoriei Lehliu Gara.

Tribunalul a mai retinut ca intre reclamanta si parata P.F. a intervenit promisiunea de vanzare, prin care parata s-a obligat sa vanda reclamantei o suprafata de teren, daca obtine renuntarea arendasului la aceasta promisiune.

Actul este afectat de termen, in sensul ca vanzarea se va realiza in termen de 15 zile de la data intabularii dreptului de proprietate, dar nu mai tarziu de 3 luni de la data incheierii actului de promisiune.

Actul este afectat si de o conditie suspensiva, deoarece partile cunosteau ca terenul face obiectul unui contract de arenda, prin care partea arendatoare a acordat arendasului un dreptele preemtiune in caz de vanzare.

In cadrul promisiunii de vanzare, parata s-a obligat sa obtina renuntarea arendasului la dreptul sau de preemtiune, pana la data incheierii contractului de vanzare - cumparare.

Parata nu a obtinut aceasta renuntare, iar nerespectarea dreptului de preemtiune ar expune-o la sanctiuni civile. Prin urmare, a retinut tribunalul, nerealizandu-se aceasta conditie, parata nu poate fi obligata la incheierea contractului, reclamanta avand la dispozitie alte dispozitii contractuale pentru sanctionarea acesteia.

Prin decizia nr. 407A din 28 mai 2008, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III a civila si pentru cauze cu minori si de familie, in complet de divergenta, a admis apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei, pe care a schimbat-o in tot.

A admis actiunea si a constatat ca la data de 2 mai 2007 a intervenit un antecontract de vanzare - cumparare intre parata promitenta vanzatoare P.F. si reclamanta promitenta cumparatoare S.C. A.E. 95 S.KL. pentru terenul in suprafata de 42.900 m.p., situat in Fundulea, judetul Calarasi, pentru pretul de 211.070 euro.

Hotararea tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta de apel a retinut, in opinia majoritara, ca la data de 2 mai 2007, intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare - cumparare, pentru suprafata de teren de 42.900 m.p., pentru pretul de 211.070 euro, din care 10.000 euro s-au achitat ca avans la data incheierii antecontractului.

Antecontractul contine mai multe clauze privind incheierea contractului de vanzare - cumparare.
Termenul incheierii contractului in forma autentica a fost stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicarii intabularii bunului, dar nu mai tarziu de 3 luni de la data incheierii antecontractului.

S-a mai prevazut in contract ca terenul este arendat in favoarea S.C. P. S.R.L., dar ca promitenta vanzatoare se obliga ca pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sa obtina acordul arendasului cu privire la renuntarea dreptului de preemtiune.

Partile au mai convenit ca in oricare dintre situatiile in care actul de vanzare - cumparare nu poate fi incheiat, din motive ce nu pot fi imputate acceptantului cumparator, promitenta va restitui acceptantului dublul sumei de bani primita cu titlu de avans al vanzarii anticipate a bunului, fie acceptantul solicita instantei de judecata competente pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
Instanta de apel a mai constatat ca prin contractul de arenda incheiat la data de 28 februarie 2007 si inregistrat la Consiliul local al orasului Fundulea la data de 2 martie 2007 sub nr. 283, parata a arendat terenul in litigiu catre S.C. S. A. I. S.R.L. pe o durata de 5 ani, respectiv pana la 27 februarie 2012.

In antecontractul de vanzare - cumparare, parata promitenta vanzatoare a adus la cunostinta reclamantei ca terenul este arendat catre S.C. P. S.KL., fara sa indice numarul contractului de arendare.

Pentru ca parata a incheiat un singur contract de arendare, dreptul de preemtiune se regaseste in patrimoniul S.C S.A.I. S.R.L. si nu in patrimoniul S.C. P. S.R.L., fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei din antecontractul de vanzare - cumparare.

Dreptul de preemtiune din contractul de arenda nr. 283/2007 este un drept conventional, care priveste doar partile contractante, iar nu si pe reclamanta.

Instanta de apel a mai retinut ca, chiar daca reclamanta ar fi avut cunostinta de existenta dreptului de preemtiune, nu ar exista un impediment la incheierea contractului de vanzare-cumparare, atata timp cat legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii contractului de vanzare - cumparare incheiat cu nerespectarea dreptului de preemtiune.

In opinia separata formulata de unul din membrii completului de judecata ce a judecat cauza in apel se arata ca apelul trebuie respins ca nefondat.

Prin notificarea din 27 iunie 2007, parata a notificat reclamanta in sensul ca vanzarea nu mai poate avea loc si a invitat-o la sediul executorului judecatoresc pentru a-i plati dublul avansului.

Prin adresa nr. 132 din 29 iunie 2007, S.C S.A.I. S.R.L. si-a exprimat dorinta de a-si exercita dreptul de preemtiune facand paratei o oferta, pe care a innoit-o la data de 12 octombrie 2007, oferta pe care parata a acceptat-o la 16 octombrie 2007.

Prin urmare, promitentul cumparator a fost informat despre faptul ca terenul este arendat si ca arendasul si-a exercitat dreptul de preemtiune.
In ceea ce priveste faptul ca arendasul nu este S.C P. S.R.L. si nu S.C. S.A.I. S.R.L., in opinia separata s-a retinut ca exista o eroare materiala, cauzata de faptul ca ambele societati au acelasi actionar.

Indiferent care ar fi arendasul, clauza din contract privind respectarea dreptului de preemtiune trebuie respectata.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, a declarat recurs parata.

Invocand dispozitiile art. 304 pct. 8 si pct. 9 din Codul de procedura civila, recurenta a aratat ca decizia atacata este nelegala, deoarece, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, instanta de  apel a considerat in mod gresit ca reclamanta nu a avut cunostinta de existenta contractului de arenda si a dreptului de preemtiune.

Astfel, instanta de apel nu a luat in considerare probele administrate in cauza cu privire la eroarea comuna in care s-au aflat partile cu privire la numele arendasului si nu a incuviintat proba cu inscrisuri pentru a justifica eroarea in care s-a aflat parata.
Instanta de apel, in opinie majoritara, a trecut peste termenii conveniti de parti in antecontractul de vanzare-cumparare, stabilind alte drepturi si obligatii, a interpretat in mod gresit actul de vointa al partilor si a denaturat intelesul lamurit si vadit neindoielnic al clauzelor contractuale, ignorand principiile esentiale privind interpretarea contractelor.

Recurenta a mai aratat ca instanta de apel nu a cercetat conditiile anticipatorii prevazute in antecontractul de vanzare-cumparare si efectele juridice care iau nastere prin raportare la aceste clauze.

Antecontractul de vanzare-cumparare este afectat de o conditie suspensiva, care, pana la proba contrarie a indeplinirii sale, se manifesta ca o clauza care blocheaza de la inceput manifestarea efectelor urmarite de parti.

Promisiunea faptei altuia este o exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului si, nereusind sa obtina acordul arendasului, recurenta nu poate fi obligata sa incheie contractul, ci poate fi obligata doar la plata daunelor interese.

Obligatia asumata de parata prin antecontract este o obligatie de mijloace, iar recurenta-parata a depus diligentele necesare pentru a obtine acordul arendasului.

Recursul declarat de parata este nefondat, pentru cele ce se vor arata in continuare.

Criticile referitoare la modul in care instanta de apel a facut aprecierea probelor si la faptul ca nu a incuviintat alte probe, prin care sa se dovedeasca eroarea comuna cu privire la persoana arendasului nu pot face obiect de analiza in recurs, deoarece pct. 10 si art. 11 din Codul de procedura civila au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Celelalte critici permit incadrarea recursului in dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila, dar nu sunt fondate.
Sustine recurenta, ca instanta de apel, in opinie majoritara, a trecut peste termenii conveniti de parti in antecontractul de vanzare-cumparare, stabilind alte drepturi si obligatii, a interpretat in mod gresit actul de vointa al partilor si a denaturat intelesul lamurit si vadit neindoielnic al clauzelor contractuale, ignorand principiile esentiale privind interpretarea contractelor.

Motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 din Codul de procedura civila interzice judecatorului sa se substituie partilor contractante, modificand sau inlocuind clauzele contractuale, ori schimband natura juridica a actului pe care partile l-au incheiat.

In cauza, instanta de apel nu a judecat cu depasirea acestor limite, pentru ca a aplicat litigiului dedus judecatii regulile aplicabile antecontractului de vanzare-cumparare si a analizat clauzele din contract privind obligatiile asumate de promitentul vanzator referitoare la obtinerea acordului arendasului.

Modul in care instanta a aplicat aceste reguli pot fi analizate sub aspectul motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, pentru ca vizeaza respectarea dispozitiilor legale privind acordul de vointa al partilor si conditia sub care este incheiat contractul.

In cauza, antecontractul de vanzare-cumparare, incheiat in forma autentica la data de 2 mai 2007 si inregistrat sub nr. 1479 la B.N.P. N.T., cuprinde o mentiune prin care parata P.F. arata ca „in prezent terenul este arendat in favoarea S.C P. S.R.L." si se obliga ca pana la data incheierii actului de vanzare - cumparare sa obtina „acordul arendasului cu privire la renuntarea la dreptul sau de preemtiune"'.
Recurenta sustine ca antecontractul este afectat de o conditie suspensiva, ce consta in promisiunea faptului altuia
Conditia, ca modalitate a actului juridic civil, este evenimentul viitor si nesigur ca realizare, de care depinde existenta dreptului subiectiv civil si a obligatiei civile corelative.

Ramane, deci, de analizat in ce masura conditia stipulata in antecontract este o veritabila conditie potestativa, de natura a afecta nasterea drepturilor si obligatiilor civile stabilite, ceea ce, in cauza de fata, inseamna in ce masura existenta unui drept de preemtiune stipulat in contractul de arenda impiedica transmiterea dreptului de proprietate unei terte persoane.

In cauza, sub aspectul analizat, este indiferent cine este realul arendas si daca parata sau reclamanta s-au aflat sau nu in eroare cu privire la identitatea acestuia, acestea putand constitui, cel mult, elemente ale bunei credinte in asumarea obligatiilor contractuale, care excede cadrului prezentului litigiu.

Esential, asa cum s-a aratat, este daca opozitia arendasului este de natura a paraliza transmiterea dreptului de proprietate catre o terta persoana.

Intre parata si S.C S.A.I. S.R.L. s-a incheiat, la 28 februarie 2007, contractul de arendare inregistrat la Consiliul local al orasului Fundulea, in care sunt stipulate dreptul de preemtiune al arendasului si sanctiunea rezilierii de drept a contractului in caz de neexecutare culpabila a obligatiilor unei dintre parti.

Contractul a fost incheiat in baza Legii nr. 16/1994.

In ceea ce priveste acest act normativ, trebuie subliniat faptul ca in forma sa initiala, legea arendarii prevedea in art. 9 ca arendasul persoana fizica are drept de preemtiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea si completarea legii arendarii s-a adoptat in anexa modelul de contract de arendare, care in art. 8 pct. m prevede dreptul de preemtiune al arendasului in cazul instrainarii   prin   vanzare   de   catre   arendator,   sanctiunea nerespectarii obligatiilor partilor fiind aceea prevazuta de art. 9 din contract si anume rezilierea de drept.

Legea arendei a mai fost modificata si prin Legea nr. 20/2008, care prevede ca art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune ca „In caz de neexecutare a obligatiilor prevazute in contract de catre una dintre parti, contractul se considera reziliat de drept".
Toate  aceste modificari legislative evidentiata regimul juridic diferit in timp al dreptului de preemtiune.

In conditiile in care nu exista dispozitii general aplicabile in legislatia privind circulatia juridica a terenurilor, care sa reglementeze dreptul de preemtiune ca o conditie de nulitate a actului de instrainare incheiat cu incalcarea acestui drept,legiuitorul a lasat in atributul legilor speciale sa reglementeze dreptul de preemtiune, in functie de natura juridica a bunului.

In cazul arendei, la data incheierii contractului de arenda si in prezent, dreptul de preemtiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal in transmiterea catre  o alta persoana a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendasului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului incheiat cu o terta persoana ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arenda.

Acest lucru face ca mentiunea din antecontract privind obtinerea acordului arendasului sa nu aiba caracterul unei conditii suspensive de natura a afecta drepturile si obligatiile asumate prin promisiunea de vanzare.

Prin urmare, instanta de apel a facut o corecta aplicare a dispozitiilor legale  privind interpretarea  actelor juridice  si clauzelor de care acestea sunt afectate, precum si a dispozitiilor legale privind contractul de arenda.

Fata de cele mentionate, recursul declarat de parata se va privi ca nefondat si, in temeiul art. 312 alin. (1) din Codul de procedura civila, se va respinge ca atare.




Adauga acest articol in site-ul tau

Newsletter AvocatulRoman.ro
Ramai la curent cu toate solutiile propuse de specialisti.
Aboneaza-te ACUM la Newsletter AvocatulRoman.ro si primesti cadou Raportul special "Cele mai solicitate contracte de comodat, locatiune, vanzare-cumparare"!

  Da, doresc sa ma abonez si sa primesc informatii despre produsele, serviciile, evenimentele etc. oferite de Rentrop & Straton. Termeni si conditii de utilizare a site-ului Nota de informare



Articole similare


     » Raspundere civila delictuala. Daune morale 
     de Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 06-Dec-2011
     » Jurisprudenta » Alte categorii » Jurisprudenta - civil

     » Cerere de desbagubire pentru imobilul expropriat 
     de Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 06-Dec-2011
     » Jurisprudenta » Alte categorii » Jurisprudenta - civil

     » Actiune de divort. Instanta competenta in lipsa unui domiciliu comun al sotilor 
     de Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 06-Dec-2011
     » Jurisprudenta » Alte categorii » Jurisprudenta - civil

     » Solicitare pe cale de ordonant presidentiala.Suspendarea masurii complemetare a suspendarii exercitarii dreptului de a conduce  
     de Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 10-Nov-2011
     » Jurisprudenta » Alte categorii » Jurisprudenta - civil

     » Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Natura comerciala a litigiului. Competenta materiala 
     de Colectivul de avocati al AvocatulRoman.ro, 10-Nov-2011
     » Jurisprudenta » Alte categorii » Jurisprudenta - civil